Σε άλλες περιπτώσεις, καταστατικό υπάρχει, αλλά είναι παλιό και δεν έχει εκσυγχρονιστεί. Αυτό σημαίνει ότι πολλές διαδικασίες γίνονται χειρόγραφα, δημιουργούνται κενά που προκαλούν μπερδέματα, δεν προβλέπεται η εξ’ αποστάσεως συμμετοχή των ιδιοκτητών στις γενικές συνελεύσεις και δεν υπάρχει κανάλι ηλεκτρονικής επικοινωνίας για τη διαχείριση της πολυκατοικίας.
Όσο όλα λειτουργούν ομαλά, κανείς δεν το σκέφτεται. Όταν όμως χρειαστεί να παρθεί μια απόφαση, να μοιραστούν έξοδα ή να λυθεί μια διαφωνία, αρχίζουν οι απορίες, οι διαφωνίες και τα ερωτήματα περί του ποιος έχει δίκιο και ποιος αποφασίζει εν τέλει. Εκεί ακριβώς αναδεικνύεται η σημασία της ύπαρξης ή του εκσυγχρονισμού του καταστατικού, ώστε να υπάρχει τάξη, διαφάνεια και σαφείς κανόνες συνεργασίας ανάμεσα στους κατοίκους.
Σε αυτό το άρθρο θα εξηγήσουμε από την αρχή τι είναι το καταστατικό, τι ισχύει όταν δεν υπάρχει, πώς λαμβάνονται αποφάσεις και γιατί η απουσία του δυσκολεύει σοβαρά την αποτελεσματική διαχείριση μιας πολυκατοικίας.
Τι είναι το καταστατικό πολυκατοικίας και ποιος ο ρόλος του
Το καταστατικό ή κανονισμός πολυκατοικίας είναι ένα γραπτό κείμενο που ορίζει τους κανόνες λειτουργίας του κτιρίου. Με απλά λόγια, είναι το «εγχειρίδιο» της πολυκατοικίας, το Α και το Ω στην συνύπαρξη των ιδιοκτητών και των ενοίκων. Κάθε φορά που συμβαίνει κάτι, η πολυκατοικία ανατρέχει στο καταστατικό της για να εντοπίσει τη λύση.
Στο καταστατικό συνήθως περιγράφονται:
- τα ποσοστά και τα χιλιοστά κάθε ιδιοκτησίας
- τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών
- ο τρόπος κατανομής των κοινοχρήστων
- οι διαδικασίες για γενικές συνελεύσεις και αποφάσεις
- τι επιτρέπεται και τι όχι στους κοινόχρηστους χώρους
Πότε και γιατί δεν υπάρχει καταστατικό
Αν και στις καινούργιες πολυκατοικίες δεν παρατηρείται συχνά αυτό το φαινόμενο, στις παλαιότερες η απουσία καταστατικού δεν είναι κάτι το σπάνιο. Συνήθως προκύπτει όταν:
- η πολυκατοικία είναι πολύ παλιά και δεν συντάχθηκε ποτέ κανονισμός
- το καταστατικό υπάρχει αλλά έχει χαθεί με τα χρόνια
- το κτίριο αποτελείται από λίγες ιδιοκτησίες και λειτουργούσε «με συνεννόηση»
- δεν έγινε ποτέ σοβαρή διαχείριση
Τι προβλέπει η νομοθεσία όταν δεν υπάρχει καταστατικό
Πολλοί πιστεύουν ότι χωρίς καταστατικό «δεν ισχύει τίποτα». Αυτό δεν είναι σωστό. Όταν δεν υπάρχει κανονισμός, εφαρμόζεται η γενική νομοθεσία περί οριζόντιας ιδιοκτησίας και οι βασικοί κανόνες του Αστικού Κώδικα.
Με απλά λόγια, όλοι οι ιδιοκτήτες έχουν ίσα δικαιώματα στους κοινόχρηστους χώρους, όλοι συμμετέχουν στα κοινά έξοδα και καμία ιδιοκτησία δεν μπορεί να αυθαιρετεί εις βάρος των άλλων.
Όμως, επειδή δεν υπάρχουν λεπτομερείς κανόνες, πολλά θέματα δεν εντοπίζονται στον Κώδικα και μένουν «γκρίζα».
Πώς λαμβάνονται αποφάσεις χωρίς καταστατικό
Εδώ αρχίζουν οι δυσκολίες. Χωρίς καταστατικό δεν υπάρχει ξεκάθαρος τρόπος σύγκλησης γενικής συνέλευσης, δεν ορίζονται συγκεκριμένες πλειοψηφίες και δεν προβλέπεται πάντα ποιος έχει την τελική αρμοδιότητα.
Στην πράξη, οι αποφάσεις λαμβάνονται με συναίνεση των περισσότερων ιδιοκτητών ή με συμφωνίες «καλής πίστης». Αυτό όμως μπορεί να λειτουργήσει μόνο όταν υπάρχει καλή διάθεση. Όταν υπάρχει διαφωνία, οι αποφάσεις μπλοκάρονται.
Ποια θέματα δημιουργούν τις μεγαλύτερες συγκρούσεις
Η έλλειψη καταστατικού οδηγεί συχνά σε εντάσεις γύρω από:
- κατανομή κοινοχρήστων
- έκτακτες δαπάνες
- χρήση ταράτσας ή αποθήκης
- τοποθέτηση κλιματιστικών
- θόρυβο και ώρες κοινής ησυχίας
- χρήση θέσεων στάθμευσης
Πώς μπορεί να συνταχθεί ή να επικαιροποιηθεί καταστατικό
Το καλό είναι πως αν μια πολυκατοικία δεν έχει καταστατικό, υπάρχει λύση. Η διαδικασία περιλαμβάνει:
- συμφωνία του 100% των ιδιοκτητών
- σύνταξη κανονισμού από δικηγόρο ή συμβολαιογράφο
- υπογραφή από τους ιδιοκτήτες
- καταχώριση όπου απαιτείται
Πλεονεκτήματα ύπαρξης καταστατικού
Ένα σωστά γραμμένο και επικαιροποιημένο καταστατικό δεν αφορά μόνο τα «δύσκολα» ή τα έκτακτα ζητήματα. Επηρεάζει άμεσα την καθημερινότητα όλων όσοι ζουν ή έχουν ιδιοκτησία στην πολυκατοικία.
Στην πράξη, ένας κανονισμός:
- μειώνει τις παρεξηγήσεις
- ξεκαθαρίζει αρμοδιότητες
- προστατεύει όλους τους ιδιοκτήτες
- βοηθά τον διαχειριστή
- διευκολύνει την καθημερινή λειτουργία
Πρακτικές λύσεις για καλύτερη λειτουργία χωρίς καταστατικό
Παρόλα αυτά, αν η σύνταξη κανονισμού δεν είναι άμεσα εφικτή, υπάρχουν μερικές πρακτικές συμβουλές που μπορεί μια πολυκατοικία να λάβει υπόψιν για την άμεση ανακούφιση κάποιων εντάσεων και την αποφυγή μελλοντικών.
Μπορείτε λοιπόν προσωρινά να:
- κρατήσετε γραπτές αποφάσεις
- συμφωνήσετε σε κάποιους βασικούς κανόνες
- ενημερώνετε όλους τους ιδιοκτήτες/ενοίκους με διαφάνεια
- αποφεύγετε προφορικές συνεννοήσεις
Ακόμα και αυτή η βασική μορφή οργάνωσης μπορεί να κάνει μεγάλη διαφορά στην καθημερινότητα της πολυκατοικίας, μέχρι να υπάρξει ένας επίσημος κανονισμός που θα βάλει τα πράγματα σε πιο σταθερή βάση.
Η απουσία καταστατικού δεν σημαίνει χάος, αλλά σίγουρα δυσκολεύει τη ζωή στην πολυκατοικία. Όσο πιο σύντομα υπάρξουν ξεκάθαροι κανόνες, τόσο λιγότερες συγκρούσεις θα προκύψουν. Το καταστατικό δεν είναι περιορισμός, ούτε «τιμωρία». Είναι ένα εργαλείο συνύπαρξης που βοηθά τους ιδιοκτήτες και τους ενοίκους να ξέρουν τι ισχύει, να νιώθουν ασφαλείς και να αποφεύγουν άσκοπες εντάσεις.
Αν θέλεις να μάθεις περισσότερα για θέματα διαχείρισης πολυκατοικίας, δικαιώματα και υποχρεώσεις ιδιοκτητών, κοινόχρηστα και πρακτικές λύσεις για την καθημερινή λειτουργία του κτιρίου, στο Polikatikia.gr θα βρεις χρήσιμα άρθρα και απαντήσεις σε όλα τα ερωτήματα που προκύπτουν γύρω από τη ζωή στην πολυκατοικία.
