Καταστατικό πολυκατοικίας | Τι είναι και ποιος είναι ο σκοπός του | Polikatikia.gr

Αν έχεις ζήσει σε μια πολυκατοικία για λίγο ή περισσότερο καιρό, γνωρίζεις ότι η συμβίωση με τους γείτονες δεν είναι πάντα εύκολη. Και αυτό γιατί στην καθημερινότητα μπορεί να προκύψουν διάφορα θέματα και ζητήματα που μέχρι να επιλυθούν χρειάζεται ευγένεια, ψυχραιμία και αρκετή υπομονή. Όταν δεν υπάρχει συνεννόηση από όλες τις πλευρές τότε η εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας είναι μία δύσκολη υπόθεση. Τι μπορεί όμως να τα διορθώσει όλα αυτά; Ένα μαγικό χαρτί που ονομάζεται καταστατικό!

Οι ιδιοκτήτες και οι ένοικοι μίας πολυκατοικίας μπορούν ανά πάσα στιγμή να καταφύγουν σε αυτό για να βρουν λύση στο πρόβλημά τους. Μέσα από την εφαρμογή του Polikatikia.gr μπορείς να ανεβάσεις κιόλας σε web μορφή το καταστατικό της δικής σου πολυκατοικίας στον ψηφιακό της φάκελο ώστε να εξασφαλίσεις την απόλυτη διαφάνεια για όλους τους κατοίκους. Καλό είναι αν πρόκειται να μετακομίσεις σύντομα σε ένα νέο διαμέρισμα να γνωρίζεις από πριν τα πάντα για το καταστατικό της πολυκατοικίας γιατί δεν είναι παντού το ίδιο, αλλά πρέπει να ακολουθείται πιστά σε κάθε περίπτωση.

Τι είναι λοιπόν το καταστατικό;

Το καταστατικό είναι ένα κείμενο που έχει γίνει αποδεκτό και έχει υπογραφεί από κάθε ιδιοκτήτη με την αγορά κάθε ιδιοκτησίας. Όσοι αγοράσουν, λοιπόν, ένα διαμέρισμα συμφωνούν και αποδέχονται τον κανονισμό της πολυκατοικίας και δεσμεύονται να τον εφαρμόσουν. Όσον αφορά στους ενοικιαστές, με το συμφωνητικό μίσθωσης που θα πραγματοποιήσουν με τον ιδιοκτήτη δεσμεύονται να τηρήσουν και οι ίδιοι με τη σειρά τους το καταστατικό της πολυκατοικίας το οποίο θα τους κοινοποιηθεί.

Αν πρόκειται να νοικιάσεις ένα διαμέρισμα, δεν έχεις παρά να απευθυνθείς στον διαχειριστή της πολυκατοικίας και να ζητήσεις αντίγραφο. Ιδιοκτήτες και ενοικιαστές είναι καλό να γνωρίζουν τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματά τους στην πολυκατοικία στην οποία διαμένουν.

Μέσα από το καταστατικό της πολυκατοικίας μπορείς να ενημερωθείς για θέματα δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των ιδιοκτητών, όπως τη συμμετοχή σε κοινόχρηστες δαπάνες, τι ισχύει για τη χρήση των διαμερισμάτων πχ. Επαγγελματικούς χώρους κ.α. Μπορείς επίσης να μάθεις λεπτομέρειες για τη λήψη αποφάσεων, τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων και τη γενικότερη διαχείριση. Τέλος, στο καταστατικό αναφέρεται και το πώς ή το πότε θα διεξάγονται οι γενικές συνελεύσεις της πολυκατοικίας.

Πότε συντάσσεται το καταστατικό;

Η σύνταξή του συνήθως γίνεται πριν την ανέγερση της πολυκατοικίας και συντάσσεται με την παρουσία των οικοπεδούχων ή των κατασκευαστών της. Το καταστατικό είναι ενσωματωμένο στην πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών που είναι το συμβόλαιο που περιγράφει τα διαμερίσματα που θα δημιουργηθούν. Αν το καταστατικό δεν είχε συνταχθεί κατά την ανέγερση, τότε γίνεται με τη συμφωνία όλων των ιδιοκτητών ή με προσφυγή στο δικαστήριο. Το περιεχόμενο του καταστατικού κοινοποιείται σε συμβολαιογράφο και στη συνέχεια υπογράφεται από όλους τους ιδιοκτήτες.

Το καταστατικό μπορεί να αλλάξει;

Το καταστατικό υφίσταται για να ρυθμίζει όλα τα ζητήματα που δεν ρυθμίζει από μόνη της η νομοθεσία. Χρειάζεται επισκευή ένας κοινόχρηστος χώρος; Θέλεις να τοποθετήσεις κεραία ή ηλιακό θερμοσίφωνα στην ταράτσα; Θέλετε να βάψετε την πρόσοψη του κτηρίου; Απαντήσεις θα βρεις στο καταστατικό της πολυκατοικίας! Ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεν είναι πάνω από τον νόμο ωστόσο όλοι οι ένοικοι πρέπει να συμμορφώνονται με αυτόν.

Σε περίπτωση όμως που η νομοθεσία διαφέρει από το καταστατικό τότε υπερισχύει η νομοθεσία.

Αλλαγές στον κανονισμό της πολυκατοικίας μπορούν να γίνουν. Αλλά μόνο αν συντρέχει σοβαρός λόγος. Πρέπει να τεθεί επίσημα ως θέμα σε μία γενική συνέλευση και η όποια αλλαγή να βρίσκει σύμφωνους όλους τους ιδιοκτήτες.

Μαρ 16, 2023 Νομικά

Τι είναι η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου; Τι πρέπει να γνωρίζεις

Από την 1η Ιανουαρίου 2021, ενεργοποιήθηκε η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου (ΗΤΚ), δηλαδή ο ηλεκτρονικός φάκελος του ακινήτου. Όταν αυτός υποβάλλεται για την πολυκατοικία σου, μπορεί να καταγραφεί η τωρινή κατάσταση του ακινήτου και οι τυχόν μεταβολές του σύμφωνα με τον σχετικό νόμο προστασίας του δομημένου περιβάλλοντος [4495/2017 (ΦΕΚ A167/3.11.2017)]. Η ηλεκτρονική ταυτότητα είναι απαραίτητη για κάθε πράξη που υφίσταται το ακίνητο. Υπεύθυνος για την υποβολή της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτηρίου είναι ένας μηχανικός που ορίζεται και εξουσιοδοτείται από τον ιδιοκτήτη. Η ηλεκτρονική ταυτότητα αφορά όλα τα ακίνητα που έχουν ανεγερθεί ή ανεγείρονται με οικοδομική άδεια, όπως επίσης και όλα τα τακτοποιημένα ακίνητα. Ο μηχανικός διενεργεί έλεγχο στο ακίνητο και επανελέγχει σε συγκεκριμένο χρόνο που ορίζεται από την κατηγορία του ακινήτου. Η συμπλήρωση του φακέλου για την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας χρειάζεται τα εξής στοιχεία: Oικοδομική άδεια κτηρίου Τα σχέδια κάτοψης Tο Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) του κτηρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας Το Πιστοποιητικό Ελέγχου Κατασκευής (ΠΕΚ) Δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων με τα σχέδια που τις συνοδεύουν. Το δελτίο δομικής τρωτότητας ή την τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου ή τη μελέτη στατικής επάρκειας, όπως απαιτείται σύμφωνα με τον Ν.4178/2013 και Ν.4495/2017 Τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτηρίου (αν και εφόσον υπάρχουν) Ποια είναι η διαδικασία; Όπως αναφέρθηκε και προηγουμένως, ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός είναι υπεύθυνος για τη διαδικασία. Ωστόσο, εκείνος πρέπει να λάβει από τον ιδιοκτήτη τα απαραίτητα έγγραφα. Στην αρχή, καταχωρούνται το οικόπεδο και τα γήπεδα και σε δεύτερη φάση η ιδιοκτησία. Στη συνέχεια, ο μηχανικός εκδίδει το απόσπασμα ταυτότητας κτιρίου, το οποίο έχει το δικό του κλειδί γνησιότητας, καθώς και αποκλειστικό κωδικό ταυτότητας. Εν συνεχεία, ο μηχανικός καταθέτει αίτηση για την έκδοση πιστοποιητικού πληρότητας ταυτότητας κτιρίου (για την ύπαρξη ή μη αυθαιρεσιών), όπως επίσης και τα στοιχεία τού αποσπάσματος. Τα δικαιολογητικά που χρειάζονται για την ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου, σύμφωνα με τον νόμο 4495, είναι τα εξής: Μελέτη κατανομής δαπανών κτηρίου (σε περίπτωση που υπάρχει) Πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής (αν έχει εκδοθεί) Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης τμημάτων ή ολόκληρου του κτηρίου Πίνακας χιλιοστών (για κοινόχρηστους χώρους ή αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία) Δελτίο δομικής τρωτότητας αυθαιρέτου ή/και μελέτη στατικής επάρκειας ή/και τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου (σε περίπτωση που ζητηθεί) Δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων Στελέχη (και ενημερώσεις/αναθεωρήσεις) των πράξεων εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών (π.χ. άδεια δόμησης ή οικοδομική) Κατόψεις των ορόφων, μελέτη προσβασιμότητας εμποδιζόμενων ατόμων ή ΑμεΑ και χαρακτηριστικές όψεις και τομές (σε περίπτωση που απαιτείται) Υπάρχει περίπτωση να λάβω πρόστιμο για μη καταγραφή εργασιών στο ακίνητο; Ναι. Το ακίνητο πρέπει να είναι πάντα ενημερωμένο για κάθε εργασία που έχει διενεργηθεί σε αυτό. Αν εν έχει ακολουθήσει καταγραφή, το κτήριο θεωρείται αυθαίρετο και επιβάλλονται στον ιδιοκτήτη πρόστιμα αυθαιρέτου κατασκευής. Αν τα στοιχεία της ταυτότητας του κτηρίου έχουν συμπληρωθεί ψευδώς από τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό προβλέπεται επιβολή προστίμου, ύψους από 2.000 έως 20.000 ευρώ, ανάλογα με την επιφάνεια που δεν έχει αποτυπωθεί στην ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου. Αν έπειτα από σχετικούς ελέγχους στις βάσεις δεδομένων, εντοπιστεί κάποια παράλειψη στη συμπλήρωση των στοιχείων το πρόστιμο που μπορεί να επιβάλλει ο Ειδικός Γραμματέας Επιθεώρησης Περιβάλλοντος και Ενέργειας στον ιδιοκτήτη μπορεί να κυμανθεί από 200 ευρώ έως το 10% της αντικειμενικής αξίας του κτηρίου.

Σεπ 21, 2022 Νομικά

Έκδοση ΑΦΜ για πολυκατοικία – Όλη η διαδικασία βήμα-βήμα

Η έκδοση ΑΦΜ για μια πολυκατοικία χρησιμεύει σε πολλές διαδικασίες και βοηθά ώστε να εξομαλύνονται πολλά θέματα ανάμεσα στους ιδιοκτήτες και στον διαχειριστή. Τα ευχάριστα νέα είναι ότι η διαδικασία έκδοσης ΑΦΜ για μια πολυκατοικία έγινε πιο απλή από ποτέ! Διάβασε παρακάτω ποια είναι η διαδικασία έκδοσης για να έχεις περισσότερα οφέλη για τη δική σου πολυκατοικία. Η βασική σου ερώτηση ίσως είναι γιατί χρειάζεται μια πολυκατοικία ΑΦΜ; Και θα σου λύσουμε την απορία ευθύς αμέσως! Γιατί χρειάζεται ΑΦΜ μια πολυκατοικία; Το ΑΦΜ μπορεί να οδηγήσει μια πολυκατοικία στη ριζική ενεργειακή της αναβάθμιση. Η πολυκατοικία με το ΑΦΜ της μπορεί να ενταχθεί στο πρόγραμμα «Εξοικονομώ» και να ανακαινιστεί, κάτι που μπορεί να ωφελήσει όλους τους ενοίκους της. Η χρήση ΑΦΜ επίσης διευκολύνει και εξομαλύνει αρκετές από τις διαδικασίες διαχείρισης αφού μπορεί να δημιουργηθεί ένας τραπεζικός λογαριασμός όπου εκεί θα κατατίθεται το αποθεματικό διαχείρισης ή τα έξοδα των κοινοχρήστων από τους ενοίκους με μία εντολή. Όταν υπάρχει διαθέσιμο το απαιτούμενο ποσό, ο διαχειριστής μπορεί να προχωρήσει σε σχετικές πληρωμές και να καλύψει τα έξοδα μίας πολυκατοικίας άμεσα ενώ τα απαραίτητα παραστατικά για λόγους διαφάνειας είναι πάντα διαθέσιμα. Τώρα που έμαθες τους τρόπους που το ΑΦΜ μπορεί να φανεί χρήσιμο για την πολυκατοικία σου, είναι ώρα να μάθεις και τον τρόπο που μπορείς να το πραγματοποιήσεις! Η διαδικασία βήμα προς βήμα: Αρχικά, πρέπει να γνωρίζεις ότι η απόκτηση ΑΦΜ δεν έχει κάποια προθεσμία οπότε δεν επιβάλλεται κάποιο πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης. Αν οι ιδιοκτήτες αποφασίσουν όμως να δημιουργήσουν ΑΦΜ για την πολυκατοικία τους, πρέπει η άτυπη ένωση συνιδιοκτητών κτηρίου να υποβάλει: Σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας ή κανονισμό του κτηρίου. Πρακτικό γενικής συνέλευσης της εκλογής του διαχειριστή, αν η διαδικασία υποβολής γίνει από τον ίδιο. Στην περίπτωση που δεν υπάρχει αρμόδιος διαχειριστής, υποβάλλεται το πρακτικό της γενικής συνέλευσης για το πρόσωπο που όρισε η πλειοψηφία για να προβεί στις απαιτούμενες ενέργειες, υπογεγραμμένο από όλους. Για τη διαδικασία αρκεί ο ορισμός ενός προσώπου, συνιδιοκτήτη ή και όχι, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3741/1929 περί «παμψηφίας», που θα υποβάλει τη σχετική αίτηση μαζί με τα παραπάνω δικαιολογητικά. Όταν οριστεί ο αρμόδιος από την ένωση ιδιοκτητών τα πράγματα είναι απλά. Εκείνος πρέπει να υποβάλει το έντυπο Δ211 είτε ψηφιακά είτε σε έντυπη μορφή. Το έντυπο είναι διαθέσιμο στον ιστότοπο της ΑΑΔΕ (www.aade.gr), στην ενότητα του καταλόγου των εντύπων. Ως ημερομηνία απόδοσης του ΑΦΜ θεωρείται η ημερομηνία υποβολής του εντύπου Δ211, εφόσον οι ως άνω ενώσεις ιδιοκτητών δεν διενεργούν πράξεις φορολογικού ενδιαφέροντος, δηλαδή δεν έχουν έσοδα από τη διαχείριση της πολυκατοικίας, κατηγορία στην οποία εμπίπτει σχεδόν το σύνολο των πολυκατοικιών της χώρας. Όταν η διαδικασία ολοκληρωθεί, μπορείτε πλέον να επωφεληθείτε από όλες τις ενέργειες που θα ανανεώσουν την πολυκατοικία σας και θα κάνουν τις καθημερινές εργασίες πιο απλές και γρήγορες!

Φεβ 07, 2023 Νομικά

Τι γίνεται με τα απλήρωτα κοινόχρηστα;

«Οι καλοί λογαριασμοί κάνουν τους καλούς …γείτονες!». Αυτό ίσως θα έπρεπε να είναι το μότο κάθε πολυκατοικίας για να κυλούν όλα ομαλά στη διαχείρισή της. Είναι όμως αρκετές οι φορές που το πιο σημαντικό ζήτημα για μία πολυκατοικία, δηλαδή τα κοινόχρηστα, δημιουργεί πολλές αμφιβολίες, προβλήματα και τσακωμούς που οδηγούν στη μη πληρωμή τους. Είτε έχεις τους λόγους σου, είτε όχι, ας μιλήσουμε τι γίνεται με την καταβολή των κοινοχρήστων και κυρίως τη μη καταβολή τους. Οι δικαιολογίες που περνούν απ’ το μυαλό σου για να μην πληρώσεις τα κοινόχρηστά σου μπορεί να είναι πολλές. Μερικές φορές ίσως και δικαιολογημένες. Σε κάθε μία όμως υπάρχει μία συμβιβαστική λύση που συμφέρει όλες τις πλευρές. Πρώτα όμως ας αναφέρουμε κάτι. Σύμφωνα με τη νομοθεσία, δεν προβλέπεται κάποιος νόμος που αναιρεί την υποχρέωσή σου να καταβάλεις την οφειλή των κοινοχρήστων σου, εκτός μόνο από κάποια περίπτωση λάθους στον καταμερισμό των δαπανών ή χρέωσης επωφελών δαπανών. Αν αναρωτιέσαι τι περιλαμβάνουν τα κοινόχρηστα και ποιος πληρώνει τι, στο Polikatikia.gr θα βρεις όλες τις πληροφορίες που ψάχνεις. Οι πιο συνηθισμένες περιπτώσεις μη καταβολής των οφειλών είναι οι παρακάτω: Κλειστό διαμέρισμα Ένα διαμέρισμα ξενοικιάζεται. Πρόκειται να πωληθεί. Βρίσκεται σε μία κατάσταση «αναμονής». Ο ιδιοκτήτης το θεωρεί κλειστό οπότε πιστεύει ότι αφού δεν κατοικείται δεν θα συμμετέχει στα κοινόχρηστα. Σωστό; Λάθος! Ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για την εξόφληση των κοινοχρήστων σε κάθε περίπτωση και πληρώνει όσα αναλογούν στο διαμέρισμα. Φυσικά, μπορεί να κάνει μία συμφωνία όσον αφορά στη μη συμμετοχή του στη θέρμανση. Διάβασε περισσότερα για τα κλειστά διαμερίσματα και τι ορίζει η σχετική νομοθεσία. Διαμέρισμα από αποδοχή κληρονομιάς Όταν ένα διαμέρισμα περάσει στους κληρονόμους ενός ιδιοκτήτη, συνήθως η διαδικασία αποδοχής κληρονομιάς μπορεί να πάρει καιρό. Δυστυχώς, μέχρι το διαμέρισμα να αλλάξει ιδιοκτησία, τα κοινόχρηστα του διαμερίσματος συσσωρεύονται και μπορεί να υπάρχει καθυστέρηση μέχρι να ολοκληρωθεί η διαδικασία. Αδυναμία πληρωμής Μία ξαφνική αλλαγή όπως η απώλεια της εργασίας μπορεί να οδηγήσει στην αδυναμία πληρωμής. Η μείωση των εισοδημάτων είναι κάτι που δεν μπορεί να προβλεφθεί και έχει ως αποτέλεσμα τη δυσκολία εξόφλησης των κοινοχρήστων μαζί με τις υπόλοιπες υποχρεώσεις σου. Κάτι τέτοιο, εφόσον επικοινωνηθεί στη διαχείριση, μπορεί να διευθετηθεί με τη λύση ενός διακανονισμού. «Δεν πληρώνω» Υπάρχουν και οι αντιρρησίες! Όπως αναφέραμε και παραπάνω, κανένας νόμος δεν μπορεί να σου εξασφαλίσει τη μη πληρωμή των κοινοχρήστων σου. Το μόνο που θα καταφέρεις είναι να συσσωρευτούν ως ληξιπρόθεσμες οφειλές οπότε να γίνει τελικά και πιο δύσκολη η αποπληρωμή τους. Αν είσαι διαχειριστής, οι λόγοι που μπορεί να ακούσεις για μη πληρωμή των κοινοχρήστων είναι πολλοί και πολλές φορές αρκετά ευφάνταστοι! Σε κάθε περίπτωση, μπορείς να είσαι προετοιμασμένος για τη σωστή απάντηση: “Δεν είμαι ικανοποιημένος από τη θέρμανση!” Η υποχρέωση καταβολής των κοινοχρήστων δεν επηρεάζεται από την απόδοση μίας κοινόχρηστης λειτουργίας όπως είναι θέρμανση. Απάντηση: Η νομότυπη διαδικασία είναι ότι ο εκάστοτε κάτοικος μπορεί να κάνει αίτημα αύξησης των ωρών λειτουργίας της θέρμανσης στην επόμενη Γενική Συνέλευση. Και φυσικά, να καταβάλλει κανονικά τα κοινόχρηστα που εκδόθηκαν! “Δεν χρησιμοποιώ τον ανελκυστήρα!” Απάντηση: Ο ανελκυστήρας αποτελεί μία κοινόχρηστη δαπάνη. Συνεχίζει να λειτουργεί καθημερινά και βάσει της νομοθεσίας η καταβολή των κοινόχρηστων δαπανών δεν εξαρτάται από τη χρήση τους ή όχι. Επομένως δεν μπορεί κάποιος να μην το χρησιμοποιεί και να μην πληρώσει ή να το χρησιμοποιήσει λιγότερο οπότε να πληρώσει άλλη μικρότερη αναλογία. «Δεν μου δίνετε τα απαραίτητα παραστατικά και έχω απορίες/αμφιβολίες για τις χρεώσεις!» Απάντηση: Βάσει της νομοθεσίας, ο κάθε συνιδιοκτήτης δεν έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την πληρωμή της δαπάνης κοινοχρήστων, επικαλούμενος την άρνηση του διαχειριστή να του δώσει πληροφορίες, ούτε το δικαίωμα να αξιώσει δικαστικά την παροχή λογοδοσίας από τον διαχειριστή. Αν υπάρχουν βάσιμες ενδείξεις ότι υπάρχει κάποια αυθαίρετη χρέωση δαπανών από τη διαχείριση, το ζήτημα τίθεται προς συζήτηση στη Γενική Συνέλευση της πολυκατοικίας που μπορεί να συγκληθεί εκτάκτως. Σύμφωνα με το Άρθρο 68 - Υπουργική Απόφαση 91354/24.8.2017, - η διαχείριση είναι υποχρεωμένη να παραδίδει αντίγραφα των παραστατικών σε κάθε κάτοικο που τα αιτείται με έξοδα του αιτούντος. Στο polikatikia.gr, μπορείς πάντα να διασφαλίζεις τη διαφάνεια που αναζητάς μέσω της δυνατότητας επισύναψης των παραστατικών σε κάθε δαπάνη και την ταυτόχρονη παροχή πρόσβασης στον κάτοικο σε αυτά. «Δεν γίνεται σωστή δουλειά από το συνεργείο καθαρισμού!» Απάντηση: Σύμφωνα με τον νόμο, η υποχρέωση καταβολής των κοινόχρηστων δαπανών δεν υπόκειται σε προκαθορισμένα όρια ποιότητας. Στη Γενική Συνέλευση μπορεί να τεθεί το ζήτημα ή τυχόν αντικατάσταση του συνεργείου καθαρισμού αν κριθεί απαραίτητο από την πλειοψηφία. Σε κάθε περίπτωση τα κοινόχρηστα καταβάλλονται κανονικά. Τι γίνεται αν κάποιος αρνείται να πληρώσει τα κοινόχρηστά του; Αν κάποιος κάτοικος επιμένει να μην πληρώνει τα κοινόχρηστά του ή υπάρχει ένα συσσωρευμένο ληξιπρόθεσμο ποσό, τότε η ευθύνη για διευθέτηση του ζητήματος βαραίνει τον διαχειριστή. Ίσως η είσπραξη των οφειλών είναι μία από τις πιο δύσκολες εργασίες για τον διαχειριστή, ωστόσο σε αυτή την περίπτωση θα παραπέμψει τον κάτοικο στη γενική συνέλευση για να αποφασίσουν πώς θα διεκδικήσουν τα χρήματα. Τέλος, από 2018 και μετά, οι διαφορές για απλήρωτα κοινόχρηστα ανάμεσα στους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων, βρίσκουν λύση εξωδικαστικά, με τη διαμεσολάβηση δικηγόρου. Εάν μία από τις δύο πλευρές δεν προσέλθει στη διαδικασία, τότε προβλέπεται η επιβολή χρηματικής ποινής.

Δεκ 28, 2022 Νομικά

Τι ισχύει για τα κλειστά διαμερίσματα; Η σχετική νομοθεσία.

Ζεις σε μία πολυκατοικία. Η έκδοση κοινοχρήστων πραγματοποιείται κάθε μήνα. Κάθε ιδιοκτήτης και ενοικιαστής πληρώνει το ποσοστό του στον διαχειριστή. Όλα καλά μέχρι εδώ. Τι γίνεται όμως όταν ένα ή περισσότερα διαμερίσματα παραμένουν κλειστά ή δεν κατοικούνται; Παίρνουν μέρος στη …μοιρασιά ή εξαιρούνται; Διάβασε παρακάτω τι ισχύει με τη νομοθεσία για κλειστά διαμερίσματα και ποιες ενέργειες κάνει η διαχείριση της πολυκατοικίας σε μια τέτοια περίπτωση. Πότε ένα διαμέρισμα θεωρείται κλειστό; Ένα διαμέρισμα παραδοσιακά θεωρείται κλειστό όταν δεν κατοικείται. Τις προϋποθέσεις και τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθήσει ο ιδιοκτήτης, για να αναγνωριστεί το δικαίωμα σε οποιαδήποτε έκπτωση, την προβλέπει ο κανονισμός της συνιδιοκτησίας. Τα τελευταία χρόνια, κυρίως λόγω της οικονομικής κρίσης, κλειστό (για τη θέρμανση) μπορεί να θεωρηθεί και το διαμέρισμα που κατοικείται μεν αλλά έχουν σφραγίσει τα καλοριφέρ. Όσον αφορά στον τρόπο θέρμανσης, ένα διαμέρισμα μπορεί να θεωρηθεί “κλειστό”, όντας αυτόνομο. Ένα διαμέρισμα μπορεί να έχει επιλέξει άλλο τρόπο θέρμανσης, με αποτέλεσμα να έχει αποσυνδεθεί από τον κλασικό τρόπο θέρμανσης πχ πετρέλαιο λόγω εγκατάστασης λέβητα φυσικού αερίου. Όταν ξενοικιάζεται ένα διαμέρισμα, ποιες είναι οι πρώτες ενέργειες που πρέπει να γίνουν ώστε να μη συσσωρεύονται άδικα χρέη; Υπάρχει κανονισμός πολυκατοικίας; Τότε το πρώτο μέλημα του διαχειριστή είναι να ακολουθήσει το καταστατικό και να πραγματοποιήσει ό,τι προβλέπεται και έχει οριστεί σε αυτό. Αν δεν υπάρχει άλλη συμφωνία, τα κλειστά διαμερίσματα συμμετέχουν κανονικά σε όλες τις δαπάνες της πολυκατοικίας σύμφωνα με τη νομοθεσία. Τι ισχύει βάσει νομοθεσίας για τα κλειστά διαμερίσματα; Αν στην πολυκατοικία σου ένα διαμέρισμα μείνει κλειστό, εφόσον προβλέπεται κάποια έκπτωση σε κάποιες δαπάνες, το ποσό που προκύπτει διαμοιράζεται στα υπόλοιπα διαμερίσματα με την αντίστοιχη κατηγορία χιλιοστών. Εκείνος που θα διευθετήσει το θέμα είναι ο διαχειριστής της πολυκατοικίας που είναι υπεύθυνος να κάνει τις απαραίτητες ενέργειες. Αν και ακατοίκητο, το διαμέρισμα πρέπει να συμμετέχει κανονικά στα έξοδα;Ή μήπως υπάρχει κάποιος τρόπος ο ιδιοκτήτης να απαλλαχθεί από τα έξοδα επειδή απλά δεν κατοικεί στο σπίτι; Εδώ έρχεται η σχετική νομοθεσία, ειδικά αν η πολυκατοικία δεν διαθέτει καταστατικό. Στη συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων, η έκπτωση λόγω κλειστού διαμερίσματος, αφορά τη δαπάνη της θέρμανσης, όταν αυτή αφορά την κατανάλωση και όχι κάποια συντήρηση ή επισκευή. Σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο 3741/29, τον μεγαλύτερο ρόλο παίζει το είδος της θέρμανσης της πολυκατοικίας. Οι περιπτώσεις είναι δύο: α) πολυκατοικία με αυτόνομη θέρμανση και β) πολυκατοικία με κεντρική θέρμανση. Πολυκατοικία με αυτόνομη θέρμανση Αν υπάρχει αυτόνομη θέρμανση στην πολυκατοικία, οπότε και η ελευθερία κάποιος να τη χρησιμοποιεί όση ώρα θέλει και όποτε θέλει τότε ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος επιβαρύνεται μόνο με το πάγιο της θέρμανσης ενώ βάση κανονισμού μπορεί να δικαιούται ένα ποσοστό έκπτωσης επί της χρέωσης του παγίου. Δεδομένου ότι το σπίτι είναι ακατοίκητο και δεν υπάρχει επιπλέον κατανάλωση. Σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα του 1985, οι υπόλοιπες χρεώσεις για τους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας χρεώνονται ωστόσο κανονικά. Πολυκατοικία με κεντρική θέρμανση Στις πολυκατοικίες με κεντρική θέρμανση, όμως, τα πράγματα είναι διαφορετικά. Κάθε διαμέρισμα υπολογίζεται κανονικά σε όλες τις δαπάνες και χρεώσεις και όσον αφορά στην έκδοση των κοινοχρήστων έχει το ποσοστό που του αναλογεί ακόμη κι αν δεν κατοικείται πλέον, εκτός αν βάσει κανονισμού προβλέπεται αντίστοιχη έκπτωση. Υπάρχει κάποια εξαίρεση; Η μόνη εξαίρεση όπως αναφέρθηκε αποτελεί το καταστατικό που μπορεί να υπάρχει σε κάποια πολυκατοικία που προβλέπει κάτι διαφορετικό για τη διαχείριση των ακατοίκητων διαμερισμάτων. Αν το καταστατικό ορίζει ότι τα κενά διαμερίσματα απαλλάσσονται από όλες ή κάποιες χρεώσεις κοινοχρήστων τότε ακολουθείται η συγκεκριμένη διαδικασία. Σε αυτή την περίπτωση, το καταστατικό υπερισχύει του νόμου. Ωστόσο, αν κληθεί γενική συνέλευση στην πολυκατοικία, μπορεί να ψηφιστεί ομόφωνη αλλαγή του καταστατικού και προφανώς και ό,τι ισχύει για τα κενά διαμερίσματα. Αξίζει να σημειωθεί πως η πλήρης αυτονόμηση από το κοινόχρηστο σύστημα θέρμανσης δεν εμπίπτει στην κατηγορία «κλειστού» διαμερίσματος και προβλέπεται άλλη διαδικασία από τον νόμο και διαφορετικές υποχρεώσεις.

Διαχειριστής

Κάτοικος

Καταστατικό πολυκατοικίας | Τι είναι και ποιος είναι ο σκοπός του