Πρόωρο “σπάσιμο” συμβολαίου σπιτιού: Ενοικιαστής VS Ιδιοκτήτης

Συχνά ένας μισθωτής κατοικίας μαζεύει τα πράγματα του και φεύγει από το σπίτι που νοικιάζει πριν από την προσυμφωνημένη λήξη του συμβολαίου του. Αντίστοιχα, κάποιες φορές ο ιδιοκτήτης απαιτεί να πάρει πίσω τον χώρο του από τον ενοικιαστή. Αυτό κοινώς ονομάζεται “σπάσιμο συμβολαίου σπιτιού” και η διαδικασία που ακολουθεί δεν είναι πάντα ξεκάθαρη. Ποιος αναλαμβάνει την ευθύνη; Ποιος κρατά την προκαταβολή; Τι ακολουθεί; 

Τι συμβαίνει όταν ο ενοικιαστής “σπάει” πρόωρα το συμβόλαιο; 

Στην Ελλάδα, το συμβόλαιο μίσθωσης μιας κατοικίας ισχύει για τουλάχιστον 3 έτη. Εάν ο ενοικιαστής θελήσει να φύγει νωρίτερα, αυτό πρέπει να συμφωνηθεί γραπτώς και νόμιμα μεταξύ των δύο μερών, τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την εγκατάλειψη του ακινήτου.

Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής “σπάσει” πρόωρα το συμβόλαιό του, χωρίς σοβαρή δικαιολογία, είναι αναγκασμένος να πληρώσει στον ιδιοκτήτη τα υπολειπόμενα ενοίκια για το συμφωνημένο χρονικό διάστημα της μίσθωσης. 

Ο ιδιοκτήτης από τη μεριά του, για να λάβει τα χρήματα, είναι αναγκασμένος να αποδείξει πως το διάστημα που μεσολάβησε από το “σπάσιμο” του συμβολαίου έως την αποχώρηση, το ακίνητό του δεν κατοικήθηκε, δεν ενοικιάστηκε, κοινώς έμεινε ανεκμετάλλευτο. 

Και αν ο ενοικιαστής εξαφανιστεί χωρίς ενημέρωση; 

Στην περίπτωση που ο ενοικιαστής αποχωρήσει από το ακίνητο χωρίς προηγούμενη ενημέρωση, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να ζητήσει όλα τα οφειλόμενα ενοίκια για το διάστημα της εγκατάλειψης. Εάν ο ενοικιαστής αρνηθεί να τα καταβάλει αυτοβούλως, ο ιδιοκτήτης μπορεί να κινηθεί νομικά για την κατάσχεση της ακίνητης περιουσίας του ενοικιαστή. Βέβαια, αν ο τελευταίος δεν διαθέτει περιουσιακά στοιχεία στο όνομά του, τότε δεν υπάρχει τρόπος αποζημίωσης του ιδιοκτήτη, κοινώς, δεν μπορεί κανείς να του πάρει τίποτα, αν δεν έχει τίποτα. 

Πότε δικαιολογείται το “σπάσιμο” από τον ενοικιαστή; 

Υπάρχουν κάποιες περιπτώσεις, σύμφωνα με τον νόμο, κατά τις οποίες ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να εγκαταλείψει το σπίτι πριν από τη λήξη του συμβολαίου. Συγκεκριμένα: 

1. Εάν δεν παραχωρήθηκε η χρήση του ακινήτου στον ενοικιαστή, ή αν αυτή του αφαιρέθηκε μεταγενέστερα (άρθρο 585 ΑΚ).

2. Εάν η χρήση του μισθίου θέτει σε άμεσο ή απειλούμενο κίνδυνο την υγεία του μισθωτή ή των οικείων του (άρθρο 588 ΑΚ).

3. Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατίθεται (άρθρο 613 ΑΚ).

4. Όταν η μίσθωση είναι εφ’ όρου ζωής ή συμβατικού χρόνου πέραν της τριακονταετίας, εφόσον συμπληρώθηκαν τριάντα έτη από την έναρξη της ισχύος της (άρθρο 610 ΑΚ).

5. Εάν συντρέχει σπουδαίος λόγος που εμποδίζει τη συνέχιση της μίσθωσης σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών ηθών.

Όσον αφορά στην επίκληση της καλής πίστης και των χρηστών ηθών, το πεδίο πολλές φορές είναι γκρίζο και το ζήτημα παραπέμπεται στις δικαστικές αρχές για τη λήψη της κατάλληλης απόφασης. 

Σε ποιον ανήκει η εγγύηση συμβολαίου/προκαταβολή; 

Η πρόωρη αποχώρηση του ενοικιαστή δεν δικαιολογεί την επιστροφή της εγγύησης ή προκαταβολής που είχε δοθεί στον ιδιοκτήτη πριν την έναρξη της μίσθωσης. Επομένως, τις περισσότερες φορές, εκτός των περιπτώσεων που κρίνεται διαφορετικά από το δικαστήριο, η προκαταβολή μένει στα χέρια του ιδιοκτήτη. 


Μπορεί ο ιδιοκτήτης να “βγάλει” πρόωρα τον ενοικιαστή; 

Στην αντίθετη περίπτωση που ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να εκμεταλλευτεί το ακίνητό του για ιδιοκατοίκηση και να τερματίσει το συμβόλαιο με τον ενοικιαστή πριν από την ώρα του, συντρέχει η απαραίτητη προϋπόθεση να χρειάζεται το ακίνητο για επαγγελματική στέγη, ενώ παράλληλα να μπορεί να αποδείξει ότι δεν έχει στην κατοχή του εναλλακτικό ιδιόκτητο χώρο. 

Τι συμβαίνει όταν ο ενοικιαστής δεν αποχωρεί μετά τη λήξη του συμβολαίου; 

Συνήθως, σε ένα συμβόλαιο υπάρχει συγκεκριμένος όρος που απαγορεύει την αυθαίρετη ανανέωση του συμβολαίου από τον ενοικιαστή. Όταν λήγει το συμβόλαιο και ο ενοικιαστής δεν αποχωρεί, ο ιδιοκτήτης έχει το νόμιμο να απαιτήσει έξωση ενοικιαστή λόγω λήξης συμβολαίου. Επομένως, η παραμονή του ενοικιαστή στο ακίνητο δεν συνεπάγεται ανανέωση του συμβολαίου, χωρίς την απαραίτητη μεταξύ τους συμφωνία. Παρ ’όλα αυτά, εάν απουσιάζει ο συγκεκριμένος όρος από το συμβόλαιο και ο ιδιοκτήτης δεν εναντιωθεί, τότε ο ενοικιαστής μπορεί να παραμείνει στο σπίτι να διεκδικήσει τα δικαιώματά του μετά τη  λήξη μισθωτηρίου ενοικίου και η σύμβαση μετατρέπεται αυτόματα σε αορίστου χρόνου. 


Λογικό είναι να έχεις απορίες σχετικά με ζητήματα ενοικίου και μισθώσεων ακινήτων, καθώς πολλές φορές οι απαντήσεις δεν είναι σαφείς και τα θέματα που προκύπτουν είναι πιο περίπλοκα απ’ ό,τι κανείς φαντάζεται. 

Γι’ αυτό τώρα, στο Politakitia.gr έρχεται νέα υπηρεσία σχετικά με τη διαχείριση ενοικίου από ιδιώτες, για να μαθαίνεις τα πάντα από πρώτο χέρι!